目 录

第一节   户庄园和村小区

第二节   创新的村小区项目业务和资金流程图（示意图）

第三节   村小区工程每期资金缺口的推算示例

第四节   村小区建设的资金缺口能够还本付息的多层保障

第五节   村小区建设的集体用地、人工保障等问题

第六节   村小区建成后创新的分房办法、原房与老旧破房及其占用土地的处理与盘活

第一节   户庄园和村小区：

一、户庄园

（让农村及其产业更普遍更快朝欧美化发展，使其内部更容易产生产业项目与公司企业等）

在农村以行政村为单位，对农业用地的地块进行“百分制”的加权评分或打分。

如上所说的对农业用地的地块进行“百分制”的评分或打分，属于是以前没有过的一种创新，是为解决农村村民每家每户田地太分散的问题而做的多个创新组合、组件中的一个，是本项目中“户庄园”分田办法的重要内容之一。如有兴趣或有不解的地方，可参考《村小区和户庄园》该书（2012年由中原农民出版社出版发行）第三章第七大点中第一部分对农用土地质量评分的办法及其有关内容，在P53～P56页，也可点击或戳这里了解。

评分后，以各地块分数乘以各地块面积算出各地块值。由集体所属各地块值之和算出该村要分的总地块值（不包括个体所属地块值）。

对个别较劣质及村民都不咋想要的区块（具体有哪些，由村民会议决定），由村集体留待以后采用招投标的办法租赁出去（所收租赁费归集体后，再按有效人丁数平均，分至各户）。

然后，农户通过自由组合，即希望田地或庄园能分在同一片区的各户（也可以是宗族、家族或其他的“合户”。这些“合户”在整个分地过程中，一般不分开，只有在最后不得不分的时候，才在自己内部再分）自由组合在一起。每组人数由组里各户人数相加而得，各户人数以以往的最后这次分得田地的人数为准。由各组人数之和算出分田总人数。

 由总地块值除以分田总人数算出人均值。

针对在“大集体”分田到户后，有出现转让、流转分到的田地的农户，可参照或套用《村小区和户庄园》该书中登记和计算“应减值”、“应加值”的简单数学办法来处理。具体内容在《村小区和户庄园》第三章第七大点第三部分第2.的第（4）和第（5），在P66～P67页，也可点击或戳这里了解。

通过以上办法、步骤，是可以算出各户应得值的。

之后，通过抓阄或类似办法随机确定各组的方位。

确定方位后，各组通过组里各户应得值之和，到实地“圈分”土地。上级派员参与，以便协商、调理和解决有关事项。

只要按如上方法，一轮轮分下来，由大组分到小组，由小组分到农户，几轮之后，各农户都会有一个所分得的田地或土地一定会在一起的户庄园。

通过如上创新的分田办法，所有农户分得的田地、土地就都能集中到一起而成家庭农场、家庭庄园或“户庄园”，每家所分得的土地就不会再像以前一样那么分散和有那么多的田埂。

即使是不属集体的私属地块，只要在分田时能让这些私属地块一起参与统筹安排，那么，也可通过“百分制”的加权评分办法，精确地“置换”到自己的家庭庄园或“户庄园”中来。

如上创新的具体做法，如有疑难和必要，或有兴趣，可参考《村小区和户庄园》该书第三章第七大点中的第一部分至第五部分内容，在P53～P72页，也可点击或戳这里了解。

通过如上创新方法，就较容易实现农村的集约经营和适度规模经营，较容易促进农村生产力的发展。而且，因为分田时有采用自由组合的缘故，所以各家庭庄园或“户庄园”的旁边都是自己较放心和较愿合作的人，这不但有利于以后的相互照应，而且有利于以后的联产及合作经营，有利于农村、农业、农民更快地往更高层次上发展！

二、村小区

（有利农村本土“城镇化”，可减轻政府在发展上的一些负担与压力）

在农村以行政村为单位，集体进行村小区建设。村子里同意搞户庄园和村小区的村民户的百分比达90%以上，就可以开始了，最好力争达到100%同意。村小区所建房子差不多一户一套，或所建房子套数小于等于该村户数，总之，房子套数不能多建，一般也不外卖，基本上是村民的自住房。如果行政村面积大并且人口特别多的，可根据行政村内的实际情况，向上级部门申请，经同意后，可分在两至三个（最好不要超过三个，能少则少）地点进行村小区建设，否则一个行政村就建一个生活和居住小区。

在村小区建设中，造价或建设资金将根据建设工程的进度，采取分期分摊、内部监督、数额公示（村小区每期工程的预算资金或工程款是按各户所预订的套房面积等比例地分摊到各户头上，因为各户都不愿一下子被分摊得太多，而且材料采购等花费的相关数额是要公示的，这就必然会使村子内部自然而然地产生一个内部的监督和平衡机制，使得每一期的工程预算数额都会是一个比较合理的数额）、自愿缴款、不足（指有资金缺口的农户）就贷、有偿借贷、集中安排、闭环管理（可参看后文的创新的村小区项目业务和资金流程图）、统一支付、节约使用等原则。

在这一创新的专项业务上，有关的特定机构既要收工程预付款，也要对有关各户的建造成本分期分摊的不足额进行补齐式贷款，贷款利息一般按当期当地银行利息计算，或以稍低于当期当地银行利息计算。

有进行过户庄园和村小区改建的村子和没经过这个改建的村子，到时在生产和生活上将会有很大的差别。

第二节   创新的村小区项目业务和资金流程图（示意图）

上图中，各个字母、数字符号意思如下：

A：村小区。B：村民户。C：特定机构：包括各级政府、农信社等银行机构、厦门义普达商务服务有限公司、一些介入村小区和户庄园这一创新业务的公司、机构、个人等。有意成为特定机构一员或一分子的，可按网站或公众号的菜单：项目简介→联系我们，进行联系之后，视有关情况进行洽谈撮合。 D：建材商、建筑公司。

⑴①特定村子90%以上的村民户B与特定机构C达成并签订有关协议；⑴②根据自身能力向特定机构缴付村小区下一期工程预付款的分摊额（按预订村小区套房的面积等比例分摊）；⑴③还款。

⑵通过下一期工程的预算分摊及缴付后，发现有资金不够或没有相关资金的村民户，进行有关资金缺口的补齐式分期小额借贷（本息在相关村民户以后有支付和偿还能力时必须还；偿还期可签定为五年期，提前还也可以，如果届时还不了，必须做法律意义上有效的延期）。

⑶分别提供建材、设计、预算、施工服务。

⑷轮流出工（按订房面积比轮流分摊的工时）、质量监督。

⑸了解情况、控制进程、质量监督。

⑹支付建材费、施工等服务费。

第三节   村小区工程每期资金缺口的推算示例

以一个2000人的村子举例来算，设村小区套房平均每人拥有35㎡ 。村小区建设用地属集体建设用地，估计花钱不多（可参考下文第五节的村小区建设的集体用地、人工保障等问题），人工工时自己有，所以基本上只要建材成本和一些给建筑公司的施工服务费，建材批量购买，成本会低一些。所以，按其工程概算，村小区建成每平米约1200元，差不多是够的，所以，三房一厅100平就12万左右的成本。这样推算的话，建好一个村小区大概费用是：

1200（元）×35×2000=84000000（元） ，即8千4百万元。

假设其中5千万是要借贷的，即要补齐的，要备付的（给建材商和建筑公司的）。但考虑到村小区是可以分期建设的，假设分15期建好，那么平均每期工程预算的差额补齐款是5千万除以15，大约是333万。同时考虑到在各个村小区建设的各个工程期内，有人会因为有利息的担负和有资金来源，会一边还款，如果再结合下文第四节的支撑各户还本付息的多层保障来看，那么对建村小区的那点资金缺口的偿还，是可以比较放心的。

第四节   支撑村小区建设的资金缺口能够还本付息的多层保障

各相关村民户因村小区建设而有可能产生的0～10多万元的欠帐，有关各方，是不必太过担心的，原因如下：

1、鉴于经过户庄园和村小区的改建后，消除了阻碍农村发展的熟视无睹的主要障碍，村民能拥有经过改组的变得更值钱、更好经营的户庄园和小区套房及更易发展、更好赚钱的农村环境，村民都会较快且相对容易脱贫和富裕起来。

2、事前签订相关协议。给补齐的资金缺口，在没还之前，是要算利息的，这样就给他们（指需要由特定机构帮忙补齐村小区分期建设资金缺口的村民户）增加了一个还钱的动力与压力，使他们自觉主动积极地还钱。如果被发现富起来有钱后不偿还，将会被进行摧款，甚至是被司法查账，包括查有可能的财产线索、强制划款还款等。

特定机构每年要尽量把上年的利息收上来；对债务达到房子市场估值95%的，可视情况做一些较有效的催缴或回收工作。对于一直没钱还不起的，可寻求其族亲、当地政府或慈善、公益组织等视情况进行帮扶，其中包括：帮忙联系长、短期工作（包括外出务工的工作）和指导户庄园的经营，户庄园土地承包、租用等方面权益的交易与其他资产的盘活或转让等，直到如上所借款项的本息还清为止。

3、所签订的协议还可包括：若有钱后要在自己的户庄园内建房，得先把属于自己的村小区项目的相关债务还清后，才给审批户庄园内的建房申请，除非其村小区的房子及其债务有人接手，并把相关债务还清为止。

4、主要是本创新业务可以有帮忙指导户庄园的经营（包括租给城里人度假之用），有指导和提供外出务工的服务，直至村小区建设的0～10几万元的相关债务还清。

5、有村小区的房子在那，而且这房子价格还不贵，物美价廉，流动性自然就好，所以，这是可以成为最后的一道防线的。

村小区的房子，就中国目前法律框架内来说，虽然它没有县（区）级以上相关政府部门颁发的产权证（只可在本集体经济组织内买卖，不能在银行作抵押物），但它无疑也是财产，而且一般也会由子孙后代继承。只要一继承就会产生法律义务关系，那么在该房子上的债务（如果还有）就得“父债子还”，除非子孙放弃继承权。

如果因为村小区房子的债务问题而放弃继承，那么被放弃继承的村小区房子归债权人及村集体所有。因为村集体只出了土地，所以该房子（在本集体经济组织内）的转让所得归债权人。可以想象，因为这种债务放弃继承的，估计是少数和个别情况。

考虑到这村小区房子不是在个人宅基地上建的（农村的“一户一宅”，主要也是指个人宅基地，而非村小区建设的集体用地），当初也是有严格的“限量发行”的（第一节第二点中的：“村小区所建房子差不多一户一套，或所建房子套数小于等于该村户数，总之，房子套数不能多建”），所以其转让主体的范围是否可以适当放宽，比如，首先或优先在本集体经济组织内以就近原则选择转让主体，如果没有，那么在这种情况下为了改革和建设的成本本息能够收回，是否可考虑在增加个别条件的情况下，在本集体经济组织外另外选择受让方，比如对本集体经济组织外的受让方，要求增加支付一项集体建设用地转让费，比如可以按该套房子估价的10%左右收取这项集体建设用地转让费。

尽管村小区房子不能像普通商品房一样以在银行抵押，不过因为村小区的房子物美价廉，所以流动性就好，很多人都会要，子孙后代基本上也会继承这一财产，所以这种在村小区建设中借出去的钱、这种债权自然就能享有较好的保障，也能享有一个较长的追偿期。

6、村小区项目中发生债务人“跑路”事件的可能性较低，因为村子里有房子、土地、亲戚等在那里。

7、在农村一个普遍现象就是亲人多，那么在偿债方面的帮助就多。

8、资金的闭环管控。在村小区建设过程中，由特定机构实现对村小区建设资金的统一管理和闭环管控。每期工程预算分摊额的预付款、差额的补齐贷款，都交由特定机构集中管理、统一安排和支付，如此就减少了很多不必要的风险。

第五节   村小区的集体建设用地、人工保障等问题

村小区建设的人工和用地问题的解决办法大致有如下几种方法可供选择。

第一种：建设村小区所需的人工或工时，最好大部分（比如70%以上）通过平均分派，即按各家在村小区的购房面积，等比例地往各家轮流分派或顺延分派，并提前公示，方便相关家庭调剂和准备好劳力以便到时出工。对实在无法出工的，把所欠工时、工钱及时登记。

因本村村小区建设被占地的村民户，按实际情况在村小区建设期间，每年给予适当补偿，该补偿也可折算成当地主要粮食作物的数量，由在村小区的有订购房的农户按购房面积等比例承担。在重新分田搞户庄园后，因会重新分取相应的田地，如上相应补偿取消。

第二种：对于村子里大部分村民户都没钱、但有劳力的村子，最好选择通过集体的力量来建村小区，以使将来村小区房价较低和较易承受。即在村小区建设期间，对全村土地和劳力进行统一的调配及安排，对全村劳力按需要及专业来分队，队下分班、组等。

是否采用该种选择，由全体村民一户一票、少数服从多数的原则来决定。

第三种：按搞户庄园的新办法重新分田，先搞户庄园，后建村小区。即在重新分田时先预留一块地作为集体建设用地，供以后建设村小区及其他一些建设之用。

选择这种方法会有个缺点：就是各户以后会有较多的私属地无法“置换”到自己的户庄园内。因为在确定户庄园前没有先建村小区及其房屋来作为腾挪的空间，让自己的现有住房及私属地可以尽量腾出来，以在重新分田时能尽量“置换”到自己的庄园中。选择这种方法，虽然前期简单易行，但会为各村民户后期留下较多的麻烦。另外，考虑到就算有户庄园以后再建村小区，那也不见得花钱就更少，有可能还要更多，所以建议不采用这种方法。

第四种：除村小区的建设用地外，建设村小区的建材、人工，都采用外包或招投标的方式。

这种方法，虽有它的好处，就是不必太操心，但将来村小区的房价会较高和较难承受。

第六节   村小区建成后创新的分房办法、原房与老旧破房及其占用土地的处理与盘活

1、村小区创新的分房办法

方法及步骤如下：

希望把房子分在一块的各户（也可以是宗族、家族或其他的“合户”，这些“合户”在整个分房过程中，一般不分开，只有在最后不得不分的时候，才在自己内部再分）进行自由组合。

进行抽签、抓阄或摇号，以随机确定各组方位，有东、西、南、北、上、下六个方位可供选用。

以就近原则进行“拉房配”。只要符合组里各户（也可以是宗族、家族或其他的“合户”）所选所购面积和户型的房子，越靠近该组的方位就越属于该组的，直到该组拉配到符合的房子套数和组里的户（也可以是宗族、家族或其他的“合户”）数相等为止。

在组里再进行自由组合、定位和就近原则的“拉房配”。

按如上方式一轮轮分下来，从大组到小组，再到户，经过若干轮后，各户都会分到本土“城镇化”的小区房子的。

2、村小区建造成本的计算：

村小区建造总成本 = 村小区每期工程预算分摊额总额 + 各户总分摊工时的成本。

3、各户总分摊额与总工时工钱的多退少补

为让村民在出工时能加强建筑质量的监督，刚开始时不宜定位分房，定位分房应该在村小区完工并确定各套房的价格后进行。在确定价格时，各套房子因位置差别，就算有些房子面积相等，价格也会有些差别。各套房子因位置差别而产生的些许价格上的多退少补，其数额可参考如下计算：

设：

A为如上村小区建造总成本。

Bx为村小区某套房子面积与村小区房子总面积的比，简称面积比。

Cx为村小区某套房子的建造成本。

E为村小区各期工程预算的总和。Ex为村小区某套房子各期工程预算按Bx的分摊额的总和。

F为村小区各期分摊的工时的总成本（工钱）。Fx为村小区某套房子按Bx分摊给房主的总工时成本（工钱）。

Dx为村小区某套房子因位置差别而参考了比如楼层、朝向、空气、光线、通风等情况下进行权衡而计算得出的价格，D1+D2+D3+…+Dx+…+Dn=A，在总数为A的既定的前提下，各套房子的Dx，村民既可集体评定商定，也可委托第三方机构评估。

Px为村小区某套房子分摊额多退少补的数额。

Qx为村小区某套房子按Bx分摊给村民的总工时成本（工钱）多退少补的数额。

则：

E+F=A。

Ex+Fx=Cx 。

Px=（Cx-Dx）*Ex/E。

Qx=（Cx-Dx）*Fx/F 。

以上Px中，如果是负数额，相关房主就要把相应数额付给特定机构，如果是正数额，特定机构就要把相应数额退给相关房主。

至于Qx，是本村村民户间相关的少量的债权债务，相关各方可内部自己平衡解决，也可委托村委会或特定机构或其他第三方机构进行办理和处理。

  4、原房、老房、旧房、破房及其占用土地的处理与盘活

有了村小区及其房子后，原房、老房、旧房、破房及其占用的土地，要怎么处理，可根据各自情况由房主自行决定，一般有以下几种方式选择，可综合使用：①留着自己用；②拆走、把地块值“置换”到自己的庄园内以盘活使用、重建等；③部分留着，部分拆走和“置换”等；④在遵循自愿的前提下，采用评估、双方协商等办法，转让给就近的庄园主，由其盘活使用，包括复垦等；⑤主要的原房不动，通过事前的主动作为来争取户庄园的理想位置，或通过协商庄园互换、田地互换及部分贴补的方式来实现户庄园的理想位置（该种方式的目的、目标类似于：导航菜单：创新项目简介→预计可实现的目标→第1.⑷中可实现的目标或愿望）。

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